一条一读 第四十期

 拍卖的法律适用

• 法条原文                                           

《中华人民共和国民法典》

第六百四十五条 拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。

• 法条解读                                           

    拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。为了规范拍卖行为，维护拍卖秩序，保护拍卖活动各方当事人的合法权益，我国制定了《中华人民共和国拍卖法》、《网络司法拍卖规定》等法律、行政法规。拍卖活动涉及多方当事人，委托人即出卖人、拍卖人即依法批准设立的从事拍卖活动的企业法人、竞买人、最高应价竞买人即买受人，当事人在拍卖活动中的权利和义务以及程序问题均应依照有关规定进行，否则将承担相应的法律责任。除了规范拍卖行为外，拍卖法中也规定了一些特殊的权利义务，如“竞买人一经应价，不得撤回，当其他竞买人有更高应价时，其应价即丧失约束力。”、“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。”、“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。”、“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”等。

经典案例                                          

（2021）浙07民终4111号

基本案情：2021年3月5日，婺州资产公司（甲方）与产权交易公司（乙方）签订《委托转让服务协议》，约定甲方委托乙方对新华街、青春路、胜利街等18处房屋提供委托转让服务，委托期限自2021年3月5日至2021年6月30日止等内容。当日，产权交易公司制作了产权转让挂牌申请书，明确公示网站为金华产权交易网（www．jhcqjy．com），网站公告期2021年3月10日-2021年3月30日等内容。另案涉房产登记证书明确记载房屋权利人为婺州资产公司，坐落位置为胜利街162号，总层数为5层，所在层为第1层，规划用途为住宅，建筑面积为240.11平方米、土地用途为城镇住宅用地等内容。2021年3月11日，产权交易公司在其微信公众号“金华国资产权交易”的【资产处置】栏目上发布“金华市新华街、青春路、胜利街等18处房屋转让项目”的转让公告及相关标的物现场照片。其中涉案房产编号为第13号，注明房屋位置为胜利街162号（一层）、建筑面积为240.11平方米、土地用途为城镇住宅用地，转让底价为2665246元，现状有四个租赁合同的出租状态等内容。2021年3月29日，周武举交纳保证金200000元报名参加竞买，并在产权交易公司制作的竞买规则、《现场踏勘承诺书》、《竞买证》上“竞买人”处签名确认。在竞买规则中就涉案房屋位置、规划用途、建筑面积、土地用途、土地性质、转让底价、现状及租赁期限等均予以列明（相关内容与房产证记录一致），同时明确竞价会的时间、地点，竞价会采取最高报价为受让方的方式，在违约责任方面也规定，受让人未在规定时限内与转让方签订转让标的《房产交易合同》的，将取消其受让资格，竞买保证金不予退还，受让人以最高价成功竞得标的后如反悔的或未能在规定的时间内付清成交款的，视受让方违约，除没收竞买保证金外，如再次组织竞价所产生的成交价低于本次成交价的，其中差额由本次受让方补足，交易所和转让方保留继续追究相关责任的权利等内容。在《现场踏勘承诺书》上载明“我方已对本次转让项目涉及的标的房屋坐落、现状、具体位置、面积、规划用途、土地性质、土地用途、租赁情况等进行了核实且予以确认，并完全接受现状”等字样。2021年3月31日，周武举如期参加产权交易公司组织的竞价会，在竞价会上产权交易公司也将相关标的物照片及基本情况内容在投影屏上予以播放。当日，周武举与另一买家经过数十次竞价后最终以报价3010000元的最高价竞得涉案房屋。周武举与产权交易公司当场签订了《成交确认书》，载明胜利街162号（一层）房屋的成交总金额为3045050元（含交易服务费），受让方为周武举等内容。事后，周武举以产权交易公司隐瞒房屋重要事实导致其在参加竞买过程中存在重大误解为由要求撤销拍卖合同。产权交易公司于2021年4月12日书面答复，并拒绝周武举的相关要求。另查明，涉案标的房屋现标注门牌号为胜利街325号，现标注门牌号为胜利街162号房屋系绿源电动车服务站使用的其中一部分用房，且建筑面积约50平方左右。

一审法院认为：周武举与产权交易公司之间形成的拍卖合同关系，系当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的。在拍卖前，产权交易公司受婺州资产公司委托已通过其网站及微信公众号对转让标的物相关情况进行了公告，并明确以现状进行竞买，且公告内容中并未隐瞒相关事实，同时在竞价会上对标的物现场照片也进行了投影展示，在周武举报名参加竞买后，产权交易公司也将竞买规则、现场踏勘承诺等内容告知周武举，周武举也予以签名确认，故产权交易公司已履行了作为拍卖人的合同义务。而周武举作为一名具有一定文化水平及智力正常的成年人参加竞买，应当充分认识竞买活动与普通交易不同，其应遵守《中华人民共和国拍卖法》，即竞买者一经应价，不得撤回，同时以竞价高者得标的物等要求，故竞买人应当在参加竞买前务必对相关标的物进行现场踏勘或对踏勘中出现的疑问及时要求拍卖人予以解释，如因其自身原因未充分了解标的物而参与竞买，由此产生的不利后果应由其自负。周武举主张拍卖人未告知标的物现门牌号为胜利街325号属隐瞒重要事实，导致其将标的物误认为现门牌号为胜利街162号房屋，由于现门牌号为胜利街162号（一层）的房屋现状为商铺，且面积较小，使用人也只有绿源电动车服务站一家，这些情形与产权交易公司公告中展示的诸多信息不符，面对这些疑点，周武举未及时要求拍卖人予以解释，却凭自我猜想，盲目参与竞买，甚至对在拍卖会上展示的拍卖标的物现场图片，也同样视而不见，周武举理应对其不慎行为导致的相关后果负责。故周武举以存在重大误解为由要求撤销拍卖合同的诉请，于法无据，不予支持。

二审法院认为：本案的争议焦点为周武举所主张的要求撤销涉案拍卖合同的理由是否成立。周武举主张婺州资产公司未告知涉案拍卖房屋的现门牌号为胜利街325号，属于隐瞒重要事实，导致其将涉案拍卖房屋误认为现门牌号为胜利街162号的房屋。根据已查明的事实，现门牌号为胜利街162号（一层）的房屋现状为商铺，且面积较小，使用人只有绿源电动车服务站一家，这些情形与产权交易公司转让公告中列明的拍卖房屋建筑面积240.11平方米、存在四个租赁合同等信息明显不符。竞买规则第十一条第（十二）项注明“其中标的13（即涉案拍卖房屋）为一层，共四间，四间房屋均为出租状态且分属不同的租赁合同，租赁期限不一，具体租赁期限以各租赁合同为准。”。该信息与周武举所述的绿源电动车服务站所在房屋的信息差异明显。周武举已在竞买规则、《现场踏勘承诺书》上签名确认，说明其充分了解了拍卖程序，以及竞买房屋的具体情况和现状。另外，产权交易公司在拍卖会上也对涉案拍卖房屋的现状图片进行了展示。故虽然产权交易公司未注明涉案拍卖房屋的现门牌号为胜利街325号，但从产权交易公司已披露的信息看，足以让竞买人知晓涉案拍卖房屋的现状和真实情况。综合以上情况，周武举以存在重大误解为由要求撤销涉案拍卖合同的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。

裁判案例全文链接：

https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W0/index.html?pageId=5eec0929fddde1ecdafee7b568fcea06&s21

             王月华律师团队编辑整理

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