一条一读 第二十九期
分期付款买卖
法条原文
《中华人民共和国民法典》
第六百三十四条分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。
法条解读
分期付款买卖合同是买受人将其应付的总价款按照一定期限分批向出卖人支付的买卖合同。分期付款买卖合同法律关系中，因出卖人在买受人未完全支付价款的情形下即交付标的物，出卖人面临更多的交易风险，而为了降低这种风险，出卖人往往订立各种有利条款对买受人进行约束，从而使买受人处于被动地位，故为了平衡双方的利益，本条对分期付款情形下出卖人要求提前清偿或解除合同的条件做了规定。分期付款买卖中，出卖人向买受人请求支付全部价款或主张解除合同，需要同时具备以下条件：（1）买受人到期未支付价款；（2）未支付的价款金额达到总价款的1/5；（3）出卖人向买受人进行催告付款；（4）买卖人在合理期限内仍未支付到期价款。需要指出的是，该条属于强制性规定，当事人不得在合同约定限制、排除或者违反这些规定，否则无效，除非约定的条件更有利于买受人。若出卖人因买受人逾期付款主张解除合同，那么合同解除后，出卖人应当返还标的物，同时赔偿损失，而买受人对标的物的占有、使用利益即为出卖人的损失，出卖人有权向买受人主张支付标的物的使用费。
经典案例
湘0802民初275号
基本案情： 2018年8月11日，原告碧桂园公司与被告孟卫东签订《张家界碧桂园认购书》，被告孟卫东认购张家界市永定区沙堤乡板坪村张家界碧桂园销售中心张家界碧桂园双泉湾二街XX栋XXX号（G266型）联体住宅，建筑面积85.57平方米，认购价1005247元，定金100000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款505247元须于2018年8月14日前付清（含定金），第二期楼款500000元须于2018年9月14日前付清（银行按揭），交楼日期为2019年12月31日。
2018年8月11日，原告碧桂园公司（出卖人）与被告孟卫东（买受人）签订一份《张家界市商品房预售合同》及补充协议。2018年8月11日，原告碧桂园公司与被告孟卫东签订了一份《买卖合同重要事项告知书》，原告碧桂园公司告知被告孟卫东，其购买的商品房总价款为1005247元，在签订《商品房买卖合同》时已付房款505247元整，余下房款合计500000元请按照合同约定按时缴纳，银行按揭500000元整须于2018年9月14日前付清，《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2019年12月31日。2018年8月11日，原告碧桂园公司（甲方）与被告孟卫东（乙方）签订一份《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定：乙方根据现行贷款政策充分考虑个人情况的前提下，同意选择采取住房抵押贷款方式支付房款，即该商品房的总房价款为人民币1005247元中的49.74%（500000元）以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。被告孟卫东于2018年8月8日向原告碧桂园公司交纳了购房定金20000元，2018年8月11日交纳了购房定金30000元，2018年8月27日交纳了购房款238116元。张家界碧桂园凤凰酒店管理有限公司于2018年10月25日将应向被告孟卫东支付的张家界碧桂园双泉湾苑区（五期）第XX幢XXX号房屋前三年的委托经营收益款217131元打入被告孟卫东的购房款账户。2019年3月18日，被告孟卫东支付了购房款25131元。2019年6月22日，被告孟卫东支付了购房款25731元。2019年9月21日，被告孟卫东支付了购房款24531元。2019年12月18日，被告孟卫东支付了购房款25131元。2020年6月21日，被告孟卫东支付了购房款25131元。截至2023年2月1日，被告孟卫东尚欠原告碧桂园公司购房款共计276441元。
法院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，故本案应适用民法典的规定。原告碧桂园公司与被告孟卫东签订的《张家界碧桂园认购书》、《张家界市商品房预售合同》及补充协议、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。虽然涉案《张家界市商品房预售合同》约定的剩余购房款的支付方式是银行按揭付款，但是，在履行合同过程中，银行按揭贷款没有办理成功，被告孟卫东在没有与原告碧桂园公司另行签订书面的补充协议变更付款方式的情况下，一直是按照分期付款的方式履行支付剩余购房款的义务，且至今已连续按照每3个月一期，每期支付25131元的方式给原告支付了五期的分期购房款，故被告孟卫东给原告碧桂园公司分期付款的行为应视为其同意将剩余购房款的支付方式由原约定的银行按揭变更为分期付款。因此，涉案剩余购房款应当按原告碧桂园公司主张的分20期支付的方式予以支付。《中华人民共和国民法典》第六百三十四条第一款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，被告孟卫东从2020年6月18日开始未向原告碧桂园公司支付分期购房款，截至原告碧桂园公司起诉时的2023年2月1日，到期的分期购房款为11期276441元（25131元×11期），占案涉房屋分期总金额的27.50%（276441元÷1005247元），故原告碧桂园公司要求被告孟卫东支付全部分期价款374345元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告碧桂园公司与被告孟卫东在银行按揭未办理下来之后变更了付款方式，不属于《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定的情形，应按照《张家界市商品房预售合同》约定的违约金标准计算违约金。
裁判案例全文链接：
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=VYffBF5m+pj3VGZPpZnIoDxk6IwM5j/pHhOQE3xw0PRjw7Ae/QNle5O3qNaLMqsJ7h7f5EZJ2JEkL5cUJOWiiNlpPrjpbmaXeJOqeLvkNBFQs2XqVP+hJZGLq3xWFliN
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